| Когда вы оцениваете площадку, конкурентное окружение обычно описывается ценами, темпами и объемом экспозиции. Продукт при этом остается за скобками — или сводится к классу, который каждый застройщик присвоил своему проекту сам.
Это не небрежность аналитики, а следствие устройства рынка: в России нет нормативных актов, определяющих класс жилья и уровень комфортности. «Комфорт» одного проекта и «комфорт» другого могут различаться на два поколения продукта, и формально обе трактовки допустимы.
Единая шкала на рынке все же есть — ее сформировала отраслевая экспертиза. Методология ЕРЗ.РФ оценивает новостройки по 18 группам параметров, 165 показателям и 497 возможным значениям, с закрепленным баллом за каждое.
Чтобы получить продуктовый профиль конкурентов по конкретной локации, аналитику приходилось обрабатывать карточки проектов вручную и сводить результат в отдельную таблицу. Ограничение до сих пор было техническим.
В GMKPotential появляется оценка портрета продукта и портрета ЖК.
Что это меняет в работе с площадкой:
— видно, из чего собран каждый проект локации, а не только по какой цене он продаtтся;
— продуктовый профиль встает в один контур с темпом реализации, ценами и структурой предложения;
— продуктовая планка территории становится измеримой величиной.
Последний пункт мы считаем главным. Уровень продукта, заданный соседними проектами, — характеристика не конкурентов, а самой площадки, наравне с транспортной доступностью и обеспеченностью социальной инфраструктурой. Он определяет порог входа: какой состав решений потребуется, чтобы соответствовать территории, и какой — чтобы от неё оторваться.
Работать с этим параметром имеет смысл на этапе решения по участку, до формирования концепции. После — это уже не выбор, а вынужденная корректировка.
Если у вас есть площадка и требуется предварительно оценить, выдерживает ли проектная гипотеза рыночную проверку, — подайте заявку на тест сервиса. GMKPotential включает аналитическую справку по локации, обзор конкурентов, сценарное моделирование продаж, рекомендации по квартирографии, оценку инфраструктуры окружения и финансовую модель проекта. |
